Der Realkredit (Hypothekarkredit)

Definition und Merkmale des Realkredits
Realkredit - Unter Realkrediten versteht man Kredite langfristiger Natur, die auf eine feste Kreditsumme lauten und die Bestellung, Verpfändung oder Abtretung von Grundpfandrechten an Immobilien (Hypotheken, Grundschulden) zugunsten der Bank voraussetzen.

Ein RealkreditDie Hypothek ist eine Grundstücksbelastung dergestalt, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung in das Grundbuch eingetragen wird, ein bestimmter Geldbetrag zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Hypothek ist für ihre Gültigkeit an den Bestand einer Forderung gebunden. Es handelt sich deshalb um eine akzessorische (= geborene) Sicherheit. Mit vollständiger Rückzahlung des Kredits erlischt die Hypothek.
Die Grundschuld ist eine Grundstücksbelastung des Inhalts, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie ist im Gegensatz zur Hypothek vom Bestehen einer Forderung unabhängig. Man spricht in diesem Fall von einer fiduziarischen (= gekorenen) Sicherheit. Die Grundschuld behält deshalb auch nach vollständiger Tilgung des Kredits ihre Gültigkeit.

Besonderheiten des Realkredits:
Dem Kreditnehmer wird in der Regel nicht die volle Kreditsumme ausbezahlt, sondern ein um einen bestimmten Abschlag (Damnun, Disagio) verminderter Betrag. Zurückzuzahlen ist dann der volle Kreditbetrag.
- Ein weiteres Charakteristikum vom Realkredit besteht in ihrer Tilgung. In der

Bankpraxis hat sich die Tilgungshypothek (Amortisationshypothek) durchgesetzt. Bei dieser Form der Hypothek wird die Kreditsumme in gleich bleibenden Jahresraten (Annuitäten) zurückgezahlt, wobei sich der Tilgungsanteil an der Jahresrate ständig erhöht und der Zinsanteil im selben Umfang zurückgeht.
Beispiel: Bei einem Hypothekendarlehen von 100.000 Euro mit 5 % Zins und 1 % Tilgung beträgt die Annuität 6.000 Euro. Auf den Zinsanteil entfallen im ersten Jahr 5.000 Euro, auf den Tilgungsanteil 1.000 Euro; im zweiten Jahr ergibt sich bereits ein Tilgungsanteil von 1.050 Euro bei 4.950 Euro Zinsen.

Verwendungszwecke des Realkredits
Realkredite dienen zum einen der Finanzierung des privaten Wohnungsbaus, insbesondere zum Eigenheimbau. Die Rückzahlung erfolgt regelmäßig aus dem persönlichen Einkommen des Kreditnehmers.
Zum anderen werden Realkredite für den gewerblichen Wohnungsbau und die Erstellung oder den Kauf von Produktionsanlagen verwendet. Im Sprachgebrauch der Praxis liegt in diesen Fällen ein so genannter Objektkredit vor. Bei diesen Krediten werden Verzinsung und Tilgung aus dem Beleihungsobjekt selbst finanziert.

Bedeutung des Realkredits für die Bank
Ein nicht zu unterschätzendes Problem beim Realkredit stellt die Beurteilung der Sicherheiten dar. Die Bewertung des als Kreditsicherheit dienenden Grund und Bodens ist nämlich häufig außerordentlich schwierig. Erstens fehlt oft ein Marktpreis, der als Maßstab für die Bewertung gelten könnte, zweitens erfolgt die Besicherung wegen der langen Laufzeit des Realkredits für eine relativ lange Zeitdauer. Die Möglichkeiten zukünftiger Wertminderungen sind deshalb besonders sorgfältig zu prüfen. Hat die Bank den Beleihungswert des Objekts ermittelt, so muss sie die sich daraus ergebende Beleihungsgrenze beachten. Sie hat sich dabei an die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften (Hypothekenbankgesetz bzw. Verordnungen der Sparkassen) zu halten, die Obergrenzen für die Beleihung vorschreiben. Je nach Risikoeinschätzung kann die Bank die Beleihungsgrenze eines Objekts natürlich auch unterhalb des gesetzlichen Limits festlegen.
Die Qualität eines gewerblichen Objekts hängt sowohl von seinem Sachwert, als auch von seinem Ertragswert ab. Der. Sachwert setzt sich aus den Bestandteilen Bodenwert (= Verkehrswert des Grundstücks) und Bauwert (= Herstellungskosten des Gebäudes ./. bestimmter Abschlag) zusammen. Der Ertragswert ergibt sich aus den erwarteten jährlichen Erträgen (zum Beispiel Mieteinnahmen) unter Berücksichtigung des Erhaltungsaufwands. Aufgrund der aufwendigen Sicherheitsprüfung gilt der Realkredit als verhältnismäßig personalintensiv, verursacht also entsprechend hohe Verwaltungskosten.
Art der Refinanzierung und Zinsbildung hängen vom Typ des kreditgebenden Instituts ab: Hypothekenbanken und öffentlich-rechtliche Grundkreditanstalten refinanzieren Realkredite durch die Ausgabe von Pfandbriefen. Basis für die Verzinsung des Kredits stellt der von der Bank zu zahlende Zins für die zum Zeitpunkt der Kreditgewährung emittierten Pfandbriefe dar. Die Kreditzinsen können deshalb während der Laufzeit der — parallel zur Kreditgewährung ausgegebenen - Pfandbriefe konstant gehalten werden.
Dagegen refinanzieren sich Sparkassen und Kreditbanken vorwiegend über Einlagen, so dass die Kreditzinsen von den Einlagenzinsen abhängig sind. Eine Änderung des Zinsniveaus führt in der Regel — sofern keine starre Verzinsung für die gesamte Laufzeit vereinbart wurde — auch zu einer Anpassung der Realkreditzinsen.
Das Auszahlungsdisagio wird von den Banken als Instrument der Feinregulierung, der Effektivverzinsung eingesetzt. Je höher das Disagio angesetzt wird, desto niedriger kann die nominale Verzinsung des Kredits sein, um eine vorgegebene Effektivverzinsung zu erreichen.

Der Treuhandkredit

Charakterisierung des Treuhandkredits
Der Treuhandkredit ist eine Kreditleistung, bei der die Bank als Treuhänder von einem Geldgeber (Treugeber), zum Beispiel dem Staat, finanzielle Mittel erhält und diese an einen Dritten, den Kreditnehmer, weiterleitet. Dabei hat die Bank die Interessen des Geldgebers zu berücksichtigen und trägt selbst kein Kreditrisiko, sondern haftet lediglich für die ordnungsgemäße Weiterleitung und technische Abwicklung des Kredits.
Übernimmt die Bank bei der Weiterleitung von Kreditmitteln ganz oder teilweise das Kreditrisiko, so handelt es sich nicht mehr um einen reinen Treuhandkredit.
Infos Kommunalkredit.

Verwendungszwecke des Treuhandkredits
Der Verwendungszweck eines Trauhandkredits ist vom Treugeber vorbestimmt. Da als Treugeber meist die öffentliche Hand auftritt, handelt es sich beim größten Teil der Treuhandkredite um solche mit Förderungscharakter. Sie sollen denjenigen Bevölkerungs- oder Wirtschaftsgruppen zugute kommen, die von den Wirtschaftspolitikern des Staates als förderungswürdig anerkannt sind. Die Motive für die Vergabe von Treuhandkrediten sind also in der Regel gesamtwirtschaftlicher oder sozialpolitischer Natur. Beispiele sind die Bereitstellung öffentlicher Kreditmittel für Zwecke des Wohnungsbaus, der Mittelstandsförderung, für die Durchführung von Energiesparmaßnahmen oder für die Familienförderung. Diese Treuhandkredite haben für den Kreditnehmer den Vorteil, dass ihre Verzinsung unterhalb der marktüblichen Konditionen liegt.
Neben der öffentlichen Hand kommen als Kreditgeber vor allem noch die Versicherungsunternehmen (einschließlich der Träger der Sozialversicherungen) in Betracht, die in der Wirtschaft als Kapitalsammelstellen fungieren. Für die Kreditvergabe seitens dieser Unternehmen sind einzelwirtschaftliche Gründe maßgebend, nämlich die verzinsliche Anlage der ihnen anvertrauten Mittel. Die Versicherungsgesellschaften wenden sich meist an Banken, die die anlagesuchenden Gelder an bonitätsmäßig erstklassige Unternehmen weiterleiten. Häufig erfolgt die Kreditgewährung gegen Hingabe eines Schuldscheins durch das kreditnehmende Unternehmen. Der Verwendungszweck bleibt in der Regel dem Kreditnehmer vorbehalten. Die Verzinsung erfolgt zu marktüblichen Sätzen.
Informationen zu Kreditsicherheiten und Kreditgefährdung.

Bedeutung des Treuhandkredits für die Bank
Beim Treuhandkredit bleibt der Bank nur ein relativ kleiner Teil der vom Kreditnehmer zu zahlenden Zinsen und Gebühren, wobei die Grenzen meist sogar vom Treugeber gesteckt werden. Andererseits braucht die Bank aber selbst keine liquiden Mittel zur Finanzierung der Treuhandkredite bereitzustellen.
Trotz der vergleichsweise geringen Rentabilitätsbeiträge, die Treuhandkredite erbringen, ist es für viele Banken schon aus Gründen des Standing unerlässlich, diese in ihr Kreditleistungsprogramm aufzunehmen. Häufig werden nämlich öffentliche Kreditmittel als Ergänzung sonstiger Bankkredite in Anspruch genommen, zum Beispiel bei der Finanzierung von Eigenheimen oder bei Neugründung von Unternehmen.
Ratgeber Ratenkredit und Kredit Scoring.


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