Grundpfandrechte

Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register der Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirkes. Es ermöglicht Rechtsgeschäfte mit Grundstücken und soll erkennbar machen, wer Eigentümer der einzelnen Grundstücke ist und ob Rechte und Lasten an den Grundstücken bestehen.

Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der grundbuchmäßig erfasst ist. Die Abgrenzung wird von dem zuständigen staatlichen Vermessungsamt durchgeführt. Es teilt den Grund und Boden in einzelne, durch Grenzsteine abgegrenzte Grundstücke unterschiedlicher Größe auf und hält diese im Liegenschaftskataster fest. In den Karten werden die einzelnen Flächen als Flurstücke nummeriert und im Liegenschaftsbuch nach Eigentümern zusammengefasst. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Pflanzen und Gebäude. Zubehör eines Grundstücks sind bewegliche Sachen, die wirtschaftlich mit dem Grundstück verbunden sind, z. B. die Geschäftsausstattung eines betrieblichen Grundstücks oder die Geräte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück.

Die Grundbuchämter bei den Amtsgerichten führen das Grundbuch, nur in Baden-Württemberg erfolgt dies durch die Bezirksnotare. Jedes im Grundbuch erfasste Grundstück erhält ein Grundbuchblatt, das mit anderen Grundbuchblättern desselben Bezirkes fortlaufend nummeriert in einem Band zusammengefasst werden kann. In jeder Grundakte befindet sich ein so genanntes tabellarisches Handblatt, aus dem die derzeit gültigen Eintragungen ersichtlich sind.

Jedes Grundbuchblatt enthält zunächst ein Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück nach Größe, Wirtschaftsart und Lage beschrieben ist; es entspricht einem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch. In der Ersten Abteilung wird der Eigentümer eingetragen. Dieser kann eine natürliche oder juristische Person oder eine Handelsgesellschaft sein; das Eigentum kann auch mehreren Personen zustehen.

Die Zweite Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen allgemeiner Art, zum Beispiel:

Die in der zweiten Abteilung aufgeführten Rechte müssen von einem Erwerber des Grundstücks mit übernommen werden. In der Dritten Abteilung stehen die Grundpfandrechte, die nachfolgend beschrieben werden.

Zu einer Eintragung im Grundbuch verlangt das Grundbuchamt einen Antrag eines Beteiligten und die Bewilligung dessen, der von dem Recht betroffen ist. Bei Eintragung einer Grundschuld muss der Eigentümer die Bewilligung geben, bei der Löschung der Grundschuldgläubiger.

Das Grundbuch ist öffentlich und genießt öffentlichen Glauben: Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann das Grundbuch einsehen und darauf vertrauen, dass der Inhalt richtig ist.

Wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, haben die Wohnungseigentümer gemeinsames Eigentum am Grundstück und den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes. Für jede Wohnung wird ein besonderes Wohnungsgrundbuch angelegt, das dann für die Wohnung den Rechtsverkehr wie mit einem Grundstück ermöglicht. Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichten zu dürfen. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Gebäudes, für das ein besonderes Grundbuchblatt geführt wird. Nach Beendigung des Erbbaurechts verliert er sein Eigentum an den Grundstückseigentümer, der aber eventuell eine Entschädigung zahlen muss. Meistens wird das Erbbaurecht auf 99 Jahre vergeben. Als Vergütung erhält der Grundstückseigentümer einen Erbbauzins.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist das Recht, vom jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks eine bestimmte Summe zu verlangen. Grundsätzlich kann dieses Recht z. B. Schenkweise oder zur Absicherung eines späteren Erbanspruchs, unabhängig von einer bestehenden Forderung begründet werden. Man sagt deshalb auch, die Grundschuld sei in ihrem Bestand "abstrakt", also losgelöst von einer Bedingung. Dies hat im Rahmen der Kreditsicherung den Vorteil, dass eine einmal einer Bank zustehende Grundschuld für alle Kredite des Kreditnehmers als Sicherheit verwendet werden kann. Man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld, wenn der Zweck der Grundschuldbestellung die Absicherung eines Kredits ist. Dies ergibt sich aus der Zweckbestimmungserklärung des Sicherungsvertrages, der die Einigung zur Grundschuldbestellung enthält.

Aus einer Grundschuld haftet nur das Grundstück mit dem Zubehör. Ist die Grundschuld fällig, wird der Eigentümer zur Zahlung aufgefordert. Zahlt er nicht, kann in das Grundstück zwangsvollstreckt werden. Bei einer Sicherungsgrundschuld haftet der Kreditnehmer zusätzlich persönlich aufgrund des Kreditvertrages.

Was ist eine Hypothek?

Die für die Kreditabsicherung im Gesetz vorgesehene Form ist die Hypothek. Sie ist das Pfandrecht an einem Grundstück wegen einer Forderung. Der Schuldner haftet persönlich und mit dem Grundstück. Mit Rückzahlung des Kredits erlischt auch die Hypothek. Sie kann als Sicherheit deshalb für keinen anderen Kredit, auch nicht für eine spätere Kreditaufstockung verwendet werden, und ist bei Banken kaum noch üblich. Auf ihre weitere Darstellung wird hier verzichtet. Man spricht in der Praxis herkömmlicherweise immer von "Hypothekendarlehen", auch wenn eine Grundschuld bestellt worden ist.