Rechtsvorschriften
Grundbuchordnung Allgemeine Grundlagen
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke verzeichnet sind;
Ausnahmen bestehen lediglich für Grundstücke der öffentlichen Hand, die nur auf Verlangen der Behörde in das Grundbuch aufgenommen werden. Es wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt. Aus dem Grundbuch ergibt sich, wer Eigentümer des Grundstückes ist und mit welchen Rechten - zum Beispiel Grundschulden - das Grundstück belastet ist. Bei den im Grundbuch eingetragenen Rechten handelt es sich um so genannte dingliche Rechte. Dingliche Rechte sind absolute Rechte, d. h., sie wirken gegenüber jedermann (im Gegensatz zu relativen Rechten, die grundsätzlich nur Wirkung für und gegen die vertragsschließenden Parteien entfalten).
Daher sind Pfandrechte an Grundstücken, die dingliche Rechte sind, für eine Bank für die Besicherung ihrer Kredite von besonderer Bedeutung. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Die Banken verlassen sich deshalb darauf, dass alle Eintragungen richtig sind. Auf den öffentlichen Glauben kann man sich jedoch nicht berufen, wenn man die Unrichtigkeit positiv kennt. Rechtsgrundlage für das Grundbuchwesen ist neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Grundbuchordnung, wobei durch das BGB die materiell-rechtlichen Voraussetzungen und durch die Grundbuchordnung die formell-rechtlichen Voraussetzungen der Grundbuchsicherheiten geregelt werden.
Damit im Grundbuch Eintragungen vorgenommen werden, muss der Eintragungsantrag schriftlich an das Grundbuchamt gerichtet werden, weil nach § 13 Abs. 1 Satz 2 Grundbuchordnung der Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt auf ihm vermerkt werden soll.
Neben dem Antrag muss eine vom Betroffenen abgegebene Eintragungsbewilligung vorliegen. Die Bewilligung ist ihrer Rechtsnatur nach eine einseitige, vom Grundgeschäft unabhängige Willenserklärung des Verfahrensrechts. Sie muss den Inhalt der bezweckten Eintragung angeben und mit dem Eintragungsantrag deckungsgleich sein. Die Eintragungsbewilligung ist bedingungs- und befristungsfeindlich; sie kann also nicht vom Eintritt einer Bedingung abhängig gemacht werden oder von bzw. bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gelten. Als Bewilligungsberechtigter kommt nur der so genannte Betroffene in Frage, d. h. derjenige, der im Rechtssinne beeinträchtigt wird. Dies ist zum Beispiel bei Beantragung der Eintragung einer Eigentumsveränderung der bisherige Eigentümer.
Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt grundsätzlich nur dann, wenn die Person, deren Rechte betroffen werden, als Berechtigter eingetragen ist. Eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung ist bei so genannten Briefgrundpfandrechten gegeben. Hier steht der Eintragung des Gläubigers derjenige gleich, der den Brief besitzt und seine Gläubigerrechte auf bestimmte Weise nachweisen kann.
In der Grundbuchordnung ist auch geregelt, dass eine Grundbuchberichtigung durchzuführen ist, wenn der Nachweis der Unrichtigkeit erbracht wird. Es kann also eine Grundbuchberichtigung durch Vorlage zum Beispiel eines Erbscheins oder öffentlichen Testaments erreicht werden.
Auch die Einsicht in das Grundbuch ist in der Grundbuchordnung geregelt. In das Grundbuch dürfen nur solche natürliche und juristische Personen Einsicht nehmen, die ein berechtigtes Interesse darlegen können. Dazu gehört zum Beispiel ein Kreditinstitut, das einem Kunden einen Kredit geben will oder ihm bereits einen Kredit gewährt hat.
Zur Beleihungspraxis der Banken gehört neben der Einsicht in das Grundbuch die Hereinnahme von vorwiegend beglaubigten Grundbuchabschriften. Die Grundbuchabschrift kann unter Darlegung eines berechtigten Interesses gegen Kostenerstattung vom Grundbuchamt verlangt werden. Grundbuchabschriften haben auch deshalb an Bedeutung gewonnen, weil seit 1978 die Grundschuldbriefe nur noch Angaben über die Nummern des Grundbuchblattes und über den Inhalt der die Grundschuld betreffenden Eintragungen, jedoch keine Angaben mehr über die Beschreibung des Grundstücks und die vorhergehenden und gleichstehenden Belastungen enthalten. Aus diesem Grunde wird überwiegend mit der Bestellung eines Grundpfandrechtes gleichzeitig der Antrag auf Erteilung einer beglaubigten Grundbuchabschrift nach Eintragung des Grundpfandrechtes gestellt.
Das Grundbuchblatt und sein Inhalt
Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt angelegt, das aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen besteht. Dis Grundbuchblatt beginnt mit der so genannten Aufschrift. Die Aufschrift en hält den Namen des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks, die Nummer des B ndes und die Nummer des Grundbuchblattes.
Der Aufschrift folgt das Bestandsverzeichnis. In ihm sind die einzelnen Grundstücke eingetragen, für die das Grundbuchblatt angelegt ist. Die Grundstücke sind nach laufender Nummer im Bestandsverzeichnis, Wirtschaftsart (Acker, Hofstelle, Wohnhaus usw.), Lage (Gemarkung, Flur und Flurstücknummer) und Größe (in Hektar, Ar und Quadratmeter) verzeichnet. Das Bestandsverzeichnis enthält auch diejenigen Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer zustehen und mit dem Eigentum verbunden sind, zum Beispiel Grunddienstbarkeiten.
Grundlage für die Eintragung in das Bestandsverzeichnis ist ein amtliches Verzeichnis, das so genannte Kataster. Bei der Beleihung von Grundstücken werden Auszüge aus den Katasterunterlagen herangezogen. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, in dem die Grundstücke eines Eigentümers zusammengefasst werden, sowie um eine Abzeichnung aus der Flurkarte, in der das in Betracht kommende Grundstück farbig umrandet ist.
Die "erste Abteilung" enthält den Namen des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke. Bei gemeinschaftlichem Eigentum mehrerer Personen ist angegeben, ob es sich um Miteigentum nach Bruchteilen handelt oder ob es sich um ungeteiltes Eigentum (zur gesamten Hand) handelt, wie zum Beispiel bei einer Erbengemeinschaft. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz und für grundstücksgleiche Rechte, zum Beispiel Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht.
Die "zweite Abteilung" enthält die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme der Hypotheken-, Grund- und Rentenschulden sowie etwaige Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers. Sofern ein Bankkredit durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert werden soll, führt die Bank vor ihrer Kreditzusage insbesondere in den Fällen eine Bewertung der in Abteilung 2 eingetragenen Rechte durch, in denen diese dem später zu bestellenden Grundpfandrecht im Range vorgehen. Zu den Belastungen in Abteilung 2 zählen im wesentlichen folgende Gruppen von Eintragungen: Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallast, Vorkaufsrecht und Erbbaurecht.
In der "dritten Abteilung" werden die Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen. Die Eintragungen in Abteilung 2 und 3 erfolgen unter fortlaufenden Nummern. Alle Belastungen im Grundbuch stehen untereinander in einer Rangordnung. Die Rangordnung ist vor allem dann von Bedeutung, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. Dann werden die einzelnen Rechte nach der Rangordnung befriedigt. Sind die Belastungen in derselben Abteilung eingetragen, so wird die Rangfolge der Rechte durch die Reihenfolge der Eintragung bestimmt.
Auf das Datum der Eintragung kommt es nicht an, es sei denn, im Einzelfall ist ausdrücklich etwas anderes vermerkt.
Enthält das Grundbuch in Abteilung 2 und in Abteilung 3 Belastungen, so ist für die Rangfolge zwischen Rechten aus Abteilung 2 und 3 das Datum der Eintragung maßgebend. Ist am gleichen Tag ein Recht in Abteilung 2 und ein anderes in Abteilung 3 eingetragen worden, haben beide den gleichen Rang.