Realkredit (Hypothekarkredit)

Definition und Merkmale des Realkredits

Realkredit - Unter Realkrediten versteht man Kredite langfristiger Natur, die auf eine feste Kreditsumme lauten und die Bestellung, Verpfändung oder Abtretung von Grundpfandrechten an Immobilien (Hypotheken, Grundschulden) zugunsten der Bank voraussetzen.

Die Hypothek ist eine Grundstücksbelastung dergestalt, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung in das Grundbuch eingetragen wird, ein bestimmter Geldbetrag zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Hypothek ist für ihre Gültigkeit an den Bestand einer Forderung gebunden. Es handelt sich deshalb um eine akzessorische (= geborene) Sicherheit. Mit vollständiger Rückzahlung des Kredits erlischt die Hypothek.

Die Grundschuld ist eine Grundstücksbelastung des Inhalts, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie ist im Gegensatz zur Hypothek vom Bestehen einer Forderung unabhängig. Man spricht in diesem Fall von einer fiduziarischen (= gekorenen) Sicherheit. Die Grundschuld behält deshalb auch nach vollständiger Tilgung des Kredits ihre Gültigkeit.

Besonderheiten des Realkredits:

Dem Kreditnehmer wird in der Regel nicht die volle Kreditsumme ausbezahlt, sondern ein um einen bestimmten Abschlag (Damnun, Disagio) verminderter Betrag. Zurückzuzahlen ist dann der volle Kreditbetrag.

Ein weiteres Charakteristikum vom Realkredit besteht in ihrer Tilgung. In der Bankpraxis hat sich die Tilgungshypothek (Amortisationshypothek) durchgesetzt. Bei dieser Form der Hypothek wird die Kreditsumme in gleich bleibenden Jahresraten (Annuitäten) zurückgezahlt, wobei sich der Tilgungsanteil an der Jahresrate ständig erhöht und der Zinsanteil im selben Umfang zurückgeht.

Beispiel: Bei einem Hypothekendarlehen von 100.000 Euro mit 5 % Zins und 1 % Tilgung beträgt die Annuität 6.000 Euro. Auf den Zinsanteil entfallen im ersten Jahr 5.000 Euro, auf den Tilgungsanteil 1.000 Euro; im zweiten Jahr ergibt sich bereits ein Tilgungsanteil von 1.050 Euro bei 4.950 Euro Zinsen.

Verwendungszwecke des Realkredits

Realkredite dienen zum einen der Finanzierung des privaten Wohnungsbaus, insbesondere zum Eigenheimbau. Die Rückzahlung erfolgt regelmäßig aus dem persönlichen Einkommen des Kreditnehmers.

Zum anderen werden Realkredite für den gewerblichen Wohnungsbau und die Erstellung oder den Kauf von Produktionsanlagen verwendet. Im Sprachgebrauch der Praxis liegt in diesen Fällen ein so genannter Objektkredit vor. Bei diesen Krediten werden Verzinsung und Tilgung aus dem Beleihungsobjekt selbst finanziert.

Bedeutung des Realkredits für die Bank

Ein nicht zu unterschätzendes Problem beim Realkredit stellt die Beurteilung der Sicherheiten dar. Die Bewertung des als Kreditsicherheit dienenden Grund und Bodens ist nämlich häufig außerordentlich schwierig. Erstens fehlt oft ein Marktpreis, der als Maßstab für die Bewertung gelten könnte, zweitens erfolgt die Besicherung wegen der langen Laufzeit des Realkredits für eine relativ lange Zeitdauer. Die Möglichkeiten zukünftiger Wertminderungen sind deshalb besonders sorgfältig zu prüfen. Hat die Bank den Beleihungswert des Objekts ermittelt, so muss sie die sich daraus ergebende Beleihungsgrenze beachten. Sie hat sich dabei an die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften (Hypothekenbankgesetz bzw. Verordnungen der Sparkassen) zu halten, die Obergrenzen für die Beleihung vorschreiben. Je nach Risikoeinschätzung kann die Bank die Beleihungsgrenze eines Objekts natürlich auch unterhalb des gesetzlichen Limits festlegen.

Die Qualität eines gewerblichen Objekts hängt sowohl von seinem Sachwert, als auch von seinem Ertragswert ab. Der. Sachwert setzt sich aus den Bestandteilen Bodenwert (= Verkehrswert des Grundstücks) und Bauwert (= Herstellungskosten des Gebäudes ./. bestimmter Abschlag) zusammen. Der Ertragswert ergibt sich aus den erwarteten jährlichen Erträgen (zum Beispiel Mieteinnahmen) unter Berücksichtigung des Erhaltungsaufwands. Aufgrund der aufwendigen Sicherheitsprüfung gilt der Realkredit als verhältnismäßig personalintensiv, verursacht also entsprechend hohe Verwaltungskosten.

Art der Refinanzierung und Zinsbildung hängen vom Typ des kreditgebenden Instituts ab: Hypothekenbanken und öffentlich-rechtliche Grundkreditanstalten refinanzieren Realkredite durch die Ausgabe von Pfandbriefen. Basis für die Verzinsung des Kredits stellt der von der Bank zu zahlende Zins für die zum Zeitpunkt der Kreditgewährung emittierten Pfandbriefe dar. Die Kreditzinsen können deshalb während der Laufzeit der — parallel zur Kreditgewährung ausgegebenen - Pfandbriefe konstant gehalten werden.

Dagegen refinanzieren sich Sparkassen und Kreditbanken vorwiegend über Einlagen, so dass die Kreditzinsen von den Einlagenzinsen abhängig sind. Eine Änderung des Zinsniveaus führt in der Regel — sofern keine starre Verzinsung für die gesamte Laufzeit vereinbart wurde — auch zu einer Anpassung der Realkreditzinsen.

Das Auszahlungsdisagio wird von den Banken als Instrument der Feinregulierung, der Effektivverzinsung eingesetzt. Je höher das Disagio angesetzt wird, desto niedriger kann die nominale Verzinsung des Kredits sein, um eine vorgegebene Effektivverzinsung zu erreichen.