Leasing

Begriff und Leasing-Formen

Bereits aus dem Wort Leasing - von to lease abstammend - ergibt sich, dass es sich hier um die Überlassung verschiedenster Dinge in der Form des Mietvertrages handelt.

Personal-Leasing, Konsumgüter-Leasing, Produktionsmittel- und Immobilien Leasing sind gängige Leasing-Formen im amerikanischen Wirtschaftsbereich. Das Leasing von Mobilien und Immobilien soll uns in dem Zusammenhang der Finanzierung beschäftigen.

Der Käufer einer Schreibmaschine, einer Produktionsmaschine, eines Kraftfahrzeuges oder eines sonstigen beweglichen Gegenstandes sucht sich diesen bei einem von ihm bestimmten Produzenten bzw. Lieferanten zu einem festgelegten Preis aus. Er vereinbart ferner Liefertermin und alle sonstigen Konditionen. Nunmehr erfolgt zwischen dem Lieferanten und der Leasing Gesellschaft der Abschluss des Kaufvertrages. Zwischen der Leasing Gesellschaft und dem Abnehmer des Gegenstandes wird ein Mietvertrag abgeschlossen, das bedeutet, dass die Leasing Gesellschaft Eigentümerin bleibt, hingegen muss der Mieter einen Mietsatz pro Monat bezahlen.

Die Höhe richtet sich nach der Dauer des Mietvertrages, der Höhe des Objektwertes und den Kosten der Refinanzierungsmittel. Die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer gehen direkt an den Mieter über, so dass er diese ohne Einschaltung der Leasing Gesellschaft geltend machen kann.

Bei der Vertragsgestaltung der Miete können verschiedene Wünsche des Kunden erfüllt werden:

• Ein Kauf nach Ablauf der Mietdauer ist möglich. Es handelt sich um einen Leasing-Vertrag mit Kaufoption.
• Denkbar ist auch ein Leasing-Vertrag mit Verlängerungsoption, das bedeutet, dass nach Ablauf des ersten Mietvertrages vom Mieter eine Verlängerung des Vertrages gewünscht werden kann. Bei der Verlängerung wandelt sich regelmäßig die bisherige Monatsmiete in eine Jahresmiete, das bedeutet, dass die jährliche Belastung dann nur noch ein Zwölftel der ursprünglichen Vertragsbelastung beträgt. Meistens wird die erste Mietdauer relativ kurz gewählt mit einer langfristigen Verlängerungsoption. Der Hauptanteil des gesamten Wertes des Gegenstandes wird also in den ersten Jahren gezahlt, es erfolgt somit keine der wirtschaftlichen Abnutzung entsprechende Verteilung der Aufwendungen.
• Bei dem so genannten echten Leasing-Vertrag handelt es sich um einen reinen Mietvertrag, der weder eine Verlängerung noch eine Kaufoption beinhaltet. Entsprechend dieser drei Aufteilungen ist nach dem Leasing-Erlass der Finanzverwaltung von 1971 die Anerkennung der Leasing-Zahlungen als Betriebsausgaben gefällt worden. Diese recht komplizierte Erlassmaterie kann folgendermaßen vereinfacht werden:

Zunächst sind unstreitig Betriebsausgaben die so genannten echten Leasing-Verträge als reiner Mietvertrag. Bei den Verträgen mit Kaufoption oder Verlängerungsoption kommt es in der Regel darauf an, ob diese Optionsrechte mit einem Rechtsanspruch geltend gemacht werden können oder nicht. Besteht ein Rechtsanspruch, so wird regelmäßig ein Teil der zu zahlenden Miete nicht als Betriebsausgabe anerkannt. Bei Verlängerungsoptionen wäre dieser Teilbetrag unter sonstige Aktiva zu aktivieren, bei Kaufoptionen unter Gegenstände des Anlagevermögens, indem dies als Anzahlung für den später zu erwerbenden Gegenstand gilt.

Anzumerken ist, dass das technische Risiko dem Unternehmer nicht abgenommen wird, sondern durch die Leasing-Finanzierung nur begrenzt wird auf die Dauer des Mietvertrages. Alsdann ist der Unternehmer erst in der Lage, sich einen neuen, den neuesten Gesichtspunkten der Technik und der Konkurrenz entsprechenden Gegenstand zu bestellen. Die Leasing-Finanzierung kann in diesem Bereich sehr wohl dann günstig sein, wenn unter steuerlichen Gesichtspunkten ein Kostenvergleich zwischen Eigen-, Fremd- und Leasing-Finanzierungskosten erfolgt. Auf diese Unterschiede wird noch nachfolgend beim Immobilien Leasing besonders eingegangen. Zu berücksichtigen ist auch die Höchstkreditgrenze, die eine Hausbank ihrem Kreditnehmer aufgrund der wirtschaftlichen Situation zubilligt. Diese Aussage darf nicht falsch verstanden werden unter denn Aspekt der Hinwendung von "fußkranken" Unternehmen zu Immobilien Leasing Gesellschaften. Sie ist zu verstehen unter dem Risikostreuungsaspekt der verschiedenen Kreditgeber. Auch die Leasing Gesellschaft hat Bonitätsprüfungen ihrer Mieter im gleichen Umfang vorzunehmen wie die Kreditinstitute bei der Bereitstellung eines Kontokorrentkredites oder eines Investitionsdarlehens.

Immobilien Leasing

Beim Immobilien Leasing werden regelmäßig Betriebsgebäude der verschiedensten Arten finanziert. Entscheidend für den Unterschied zwischen Mobilien- und Immobilien Leasing ist der Tatbestand der Grundstücksmitfinanzierung, wobei in der Regel auch die Zubehörteile, sprich Einrichtungen bzw. Maschinen, mitfinanziert werden. Beim Immobilien Leasing unterscheiden wir zwei Abwicklungsarten. Einmal ist die Leasing Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks, zum anderen besteht die Möglichkeit, dass der Mieter Erbbauberechtigter wird und die Leasing Gesellschaft eine entsprechende Beleihung mit Eintragungen durchführt.

Gegenüber der konventionellen Bauweise in eigener Regie erhofft sich die Leasing Gesellschaft eine niedrigere Baukostensumme, die sie auch zugunsten des Mieters weitergibt. Die Gesellschaft wird bei der Planung bereits beratend tätig. Sie kann Kosten sparend wirken, indem sie als Großauftraggeber auftritt, für eine zügige Abwicklung garantiert und dann entsprechenden Einfluss auf die Handwerkerfirmen ausübt. Für das Immobilien Leasing werden Verträge mit einer Laufzeit von in der Regel 15 bis 30 Jahren abgeschlossen. Nach Beendigung erfolgt eine Option, d. h. eine Eigentumsübertragung auf den Mieter, ohne dass er eine zusätzliche Miete zahlen muss. Die zu entrichtende Miete bleibt immer gleich, ist also nicht an Indexwerte gekoppelt.

Häufig bieten Immobilien Leasing Verträge die Möglichkeit, nach Ablauf einer gewissen Zeit - z. B. 20 Jahre - zu optieren. In diesem Fall ist der Restkaufpreis bei Ausübung der Option fällig. Wird erst nach der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von z. B. 30 Jahren optiert, ist kein zusätzlicher Optionspreis fällig.

Generell lassen sich die Mietkosten für Immobilien Leasing nicht festlegen. Es müssen jeweils im Einzelfall die Kalkulationen durchgeführt werden, wobei sich die Miete aus folgenden Kosten zusammensetzt:

Sonderzahlung bei Mietvertragsabschluß (in der Regel um ca. 5 %). Vormiete, diese umfasst die Bereitstellung, Gebühren und Zinsen, die für die Refinanzierung der Gesellschaft erforderlich sind. Das Disagio der Finanzierung, die Zwischenkreditzinsen usw. betragen bei einer Bauzeit von ca. 12 Monaten etwa 5 bis 6 %.

Die echte, dann auf Dauer zu entrichtende Mietrate, deren Höhe sich nach der Refinanzierung, der Amortisation und damit der Laufzeit richtet, hängt im wesentlichen Umfang von den bei Baubeginn gültigen Kapitalmarktzinsen ab.

Zusammenarbeit

Leasing Gesellschaft - Universalkreditinstitut

Das Interesse der Universalkreditinstitute liegt insbesondere am Vergleich der Kosten zwischen einer Fremdfinanzierung und einer Leasing Finanzierung. Dazu ist folgendes festzustellen:

• 1. Die Kredit finanzierung ist die billigste.
• 2. Die Mietfinanzierung ist die zweitbilligste.
• 3. Am teuersten ist die Eigenkapitalfinanzierung.

Diese Aussage lässt sich ganz klar beweisen durch die hohe körperschaftsteuerliche bzw. einkommensteuerliche Belastung von erwirtschafteten Gewinnen, die bei einer Eigenkapitalfinanzierung nur nach Abführung von Steuern herangezogen werden können. Demzufolge dürfte eigentlich keine Konkurrenz zwischen Kreditfinanzierung und Leasing-Finanzierung bestehen. Dennoch haben die Leasing Gesellschaften recht, wenn sie behaupten, dass es reine Kreditfinanzierungen nicht gibt. Im Einzelfall wird zwar ein Gegenstand zu 100 % finanziert werden können, jedoch nie insgesamt unter Berücksichtigung der gesamten zu finanzierenden Investition einer Gesellschaft. So ist es bis auf Ausnahmen immer notwendig, einen entsprechenden Eigenkapitalanteil mit einzusetzen. Wird der zur Finanzierung herangezogen, so ergibt sich automatisch eine Verteuerung dieser Finanzierung. Dabei muss noch berücksichtigt werden, dass kalkulatorische Eigenkapitalzinsen steuerlich nicht absetzbar sind.

Unter diesem Aspekt sollten Universalkreditinstitute Leasing Gesellschaften nicht als Konkurrenz, sondern als einen Teil umfassender Kundenberatung und Betreuung im Kreditgeschäft sehen. Diese Einstellung zeigt sich auch darin, dass fast alle Landesbanken, aber auch die großen Geschäftsbanken, an Leasing Gesellschaften beteiligt sind, um so ihren Kunden gegenüber zu erreichen, dass eine den Kundenwünschen entsprechende Finanzierung auch über Leasing angeboten werden kann und möglich ist. Nicht zuletzt besteht für die Hausbank immer auch die Möglichkeit, die Refinanzierung der Leasing Gesellschaft zu übernehmen.