Wie wird eine Grundschuld bestellt?
Der Grundstückseigentümer, meistens zugleich der Kreditnehmer, erklärt einem Notar zur Beurkundung, dass auf seinem Grundstück für die Bank in der vereinbarten Höhe eine Grundschuld bestellt werden soll. Die Bank darf selbstverständlich die Grundschuld immer nur insoweit beanspruchen, als sie noch Kreditforderungen hat. Dasselbe gilt für Zinsen.
Oft wird in der Bestellung ein hoher Zinssatz, z. B. 15 % angegeben. Dies dient nur der langfristigen Absicherung bei etwaigen Zinsanpassungen im Darlehensvertrag. Die Bank berechnet immer nur den Zins, der im Darlehensvertrag vereinbart worden ist! Mit der Beurkundung (in einfachen Fällen genügt auch eine Beglaubigung) wird zugleich der Antrag gestellt und die Bewilligung erteilt. Wenn diese dem Grundbuchamt zugeht, werden Tag und Stunde des Eingangs auf dem Antrag vermerkt; die Eintragungen im Grundbuch erfolgen nach dem zeitlichen Eingang nacheinander. Wenn nicht ausdrücklich eine Buchgrundschuld beantragt wird, stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief aus, der allerdings auch gebührenpflichtig ist.
Der Grundschuldbrief enthält die wesentlichen Angaben der Grundschuld und macht sie übertragbar, ohne dass der neue Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden müsste. Nach Rückgabe an den Eigentümer kann der Grundschuldbrief unter Umständen wieder als Sicherheit verwendet werden, was Kosten erspart. Mit der Bank wird regelmäßig vereinbart, dass der Brief direkt der Bank zugeleitet wird. Die Grundschuld entsteht dann mit der Eintragung; hat die Bank den Antrag selbst gestellt, kann sie eventuell bereits das Darlehen auszahlen, ohne auf die Eintragung warten zu müssen. Ein Grundschuldbrief kann auch auf den Inhaber ausgestellt werden; aus dem Grundbuch ist dann der Gläubiger nicht ersichtlich, der Brief muss aber sorgfältig aufbewahrt werden. Damit die Bank bei Fälligkeit kein gerichtliches Verfahren mit Einhaltung der zum Schutz der Schuldners vorgesehenen Fristen anstrengen muss, wird üblicherweise verlangt, dass sich der Eigentümer wegen der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (Zwangsvollstreckungs- oder Unterwerfungsklausel), die auch auf das Privatvermögen ausgedehnt werden kann.
Der Eigentümer unterwirft sich wegen aller Ansprüche an Kapital, Zinsen, Nebenleistung und Kosten, welche der Gläubigerin aus der Grundschuld zustehen, der sofortigen Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundeigentum und zwar in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundeigentums zulässig sein soll.
Welche Gebühren fallen bei der Grundschuldbestellung an?
Bei der Bestellung einer Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung entstehen in der Regel beim Notar und beim Grundbuchamt folgende, vom Nennbetrag des Grundpfandrechts abhängige Gebühren:
- 1. für die Beurkundung der Bestellung des Grundpfandrechts beim Notar eine volle Gebühr,
- 2. für die Eintragung des Grundpfandrechts eine volle Gebühr,
- 3. für die Erteilung des Grundschuldbriefes ein Viertel der vollen Gebühr.
Die Gebühren erhöhen sich u. U. noch geringfügig durch etwaige Schreibauslagen und Umsatzsteuererstattung. Weitere Gebühren können entstehen, wenn außer der Eintragung des Grundpfandrechts sonstige Eintragungen (z. B. Löschung von Vorlasten, Vorrangseinräumung) vorzunehmen sind.
Wie erlöschen Grundpfandrechte?
Wenn bei einer Sicherungsgrundschuld von seiten der Bank als Grundschuldgläubigerin keine Ansprüche mehr bestehen, muss sie das Grundpfandrecht an den Eigentümer zurückgeben. Dies kann geschehen, indem sie einfach den Grundschuldbrief zurückgibt. Mit der Rückgabe entsteht dann eine Grundschuld, die dem Eigentümer zusteht, eine Eigentümergrundschuld. Der Eigentümer kann die Eintragung gebührenpflichtig löschen lassen, indem er einen Antrag stellt und die Bewilligung der Bank als früherer Grundschuldgläubigerin beilegt. Banken empfehlen aber, einmal eingetragene Grundschulden nicht löschen zu lassen, sondern den Brief bei der Bank aufbewahren zu lassen. Damit werden Kosten gespart, und eine neue Sicherheit steht jederzeit zur Verfügung.
Wie wird in Grundstücke zwangsvollstreckt?
Wenn der Kreditnehmer nicht seinen Verpflichtungen nachkommt, kann die Bank die laut Bestellung jederzeit fällige Grundschuld zusammen mit einer beglaubigten Ausfertigung der Bestellung mit Unterwerfungsklausel zur Zwangsverwaltung oder meistens Zwangsversteigerung des Grundstücks verwenden.
Eine Zwangsversteigerung in ein Grundstück ist nur über das Amtsgericht möglich. Nach der öffentlichen Bekanntgabe des Termins wird eine Zwangsversteigerung durchgeführt, deren Ablauf gesetzlich festgelegt ist.
Während der Bieterstunde werden Gebote abgegeben, die mindestens die bestehenden Lasten und die fälligen Zinsen nebst den Gerichtskosten enthalten müssen. Im ersten Termin kann ein Gläubiger dem Zuschlag widersprechen, wenn sein Anspruch ganz oder teilweise ausfällt und die Gebote nicht mindestens 7/0 des Schätzwertes erreicht haben. Zum Schutz des Schuldners müssen im ersten Termin mindestens s/o des Schätzwertes erreicht werden. Ist dies nicht der Fall, so wird ein weiterer Termin angesetzt, bei dem die genannten Grenzen allerdings nicht mehr gelten.
Der Meistbietende erhält schließlich den Zuschlag und wird als neuer Eigentümer eingetragen. Der nach Abzug der fälligen Lasten und Kosten verbleibende Erlös wird in der Rangfolge der Eintragungen verteilt.