Darlehensvertrag

Im betrieblichen Bereich wird der langfristige Kredit zur Finanzierung von Investitionsgütern und Bauten verwendet. Im privaten Bereich braucht man langfristigen Kredit vor allem zur Finanzierung von Wohnungseigentum. Für langfristigen Kredit verlangen die Kreditinstitute regelmäßig eine grundbuchliche Absicherung.

Beim Darlehensvertrag ist neben den allgemeinen Kreditvertragsbedingungen auf einige typische Besonderheiten zu achten.

Welche Art der Rückzahlung kann beim Darlehensvertrag vereinbart werden?

Beim Festdarlehen wird die Rückzahlung in einer Summe zu einem vorher bestimmten Termin vereinbart. Diese Form des Darlehensvertrags ist nur dann sinnvoll, wenn die Mittel für die Rückzahlung zu diesem Termin sicher zur Verfügung stehen oder eine Anschlussfinanzierung ohne neue Grundbucheintragung feststeht.

Beim Darlehensvertrag von Lebensversicherungen ist die Ablösung durch das angesparte Versicherungskapital beziehungsweise die Versicherungsleistung gesichert. Die Zinsen für das Festdarlehen müssen laufend entsprechend den Vertragsbedingungen entrichtet werden.

Beim Abzahlungsdarlehen wird das Darlehen in meist gleichen Raten getilgt, beispielsweise in jährlichen oder vierteljährlichen Raten. Die Zinsen vermindern sich jährlich um die Zinsen aus der entrichteten Abzahlung. Damit liegt eine fallende jährliche Gesamtzahlung für Zinsen und Tilgung (abnehmende "Annuität") vor.

Diese Form des Darlehensvertrags ist beispielsweise im betrieblichen Bereich sinnvoll, da die Erlöse zur Rückführung des Darlehens aus den Abschreibungen gleichmäßig zurückfließen und bei sinkenden Zinsen meistens der Aufwand für Reparaturen des Investitionsobjektes steigt.

Beim Tilgungsdarlehen oder Amortisationsdarlehen ist die Annuität gleich bleibend. Der Schuldner zahlt also jährlich, vierteljährlich oder monatlich die gleiche Summe. Die entsprechende Vertragsbedingung ist z. B. für einen Darlehensvertrag von 100000 Euro bei einem jährlichen Zinssatz von 9% wie folgt formuliert:

Tilgung mit 1 v. H. (= vom Hundert, Prozent) jährlich des ursprünglichen Darlehensbetrages zuzüglich der durch die Rückzahlung ersparten Zinsen. Die jährliche Leistungsrate (Zinsen und Tilgung) beträgt zurzeit 10000 Euro. Sie ist in Teilbeträgen zu den Zinsterminen, erstmals am ... zu zahlen. Bis zum Tilgungsbeginn sind nur die Zinsen zu zahlen. Bei einer Änderung des Zinssatzes kann die Bank auch die Leistungsrate anpassen.

Im zweiten Jahr sind bei den gegebenen Beispielsbedingungen ebenfalls 10000 Euro zu bezahlen. Bei jährlicher Zahlung der Annuität würde sich der Zinsanteil um 9% aus getilgten 1000 Euro, also um 90 Euro verringern und die Tilgung entsprechend erhöhen. Gegen Ende der Laufzeit eines solchen Darlehens ist der Tilgungsanteil wesentlich höher als der Zinsanteil. Für die Zinsverrechnung bei Tilgungen während des Jahres ("unterjährige Verzinsung") gilt dasselbe wie bei Abzahlungsdarlehen.

Nach einem BGH-Urteil müssen die Zinsen mit jeder Tilgungsrate dem jeweiligen Darlehensstand angepasst werden: Eine andere Vereinbarung aufgrund von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nur zulässig, wenn entweder ein ausführlicher Tilgungsplan vorliegt oder der Effektivzins nach der Preisangabenverordnung angegeben worden ist. Bei Abzahlungs- und Tilgungsdarlehen kann der Beginn der Tilgung durch die Vereinbarung tilgungsfreier Jahre hinausgeschoben werden. Ist dies für ein bestimmtes Darlehensvertrag nicht möglich, kann eine Bank trotzdem für die ersten Jahre eine so genannte Annuitätenhilfe vereinbaren, das heißt, die fälligen Tilgungen werden zunächst auf einem besonderen Darlehenskonto gebucht und verzinst, das dann erst ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu tilgen ist.

Welche Kosten entstehen für einen Darlehensvertrag?

Der Hauptaufwand für den Darlehensnehmer sind die regelmäßig zu zahlenden Zinsen. Die Zinsen werden als Zinssatz pro Jahr (pro anno, p. a.) angegeben. Bei Darlehen an Private ist der Effektivzins anzugeben. Da der Effektivzins von einer Zinszahlung am Ende des Jahres ausgeht, ist er immer dann höher als der vereinbarte Jahreszinssatz, wenn die Zinsen zum Beispiel vierteljährlich entrichtet werden müssen.

Bei einem Festzins bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit oder für eine festgelegte Zinsbindungsfrist gleich hoch.

Dies hat auf der einen Seite den Vorteil der sicheren Kalkulation und Vermeidung einer höheren Belastung bei steigendem allgemeinem Zinsniveau, auf der anderen Seite entgehen eventuelle Möglichkeiten der Kostenentlastung bei sinkendem Zinsniveau.

Das Darlehen ist mit 9% jährlich zu verzinsen. Dieser Zinssatz ist bis .. unveränderlich. Werden bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist keine neuen Darlehensbedingungen vereinbart, wird das Darlehen danach zu dem von der Bank für Darlehen dieser Art jeweils festgesetzten Zinssatz verzinst. Änderungen des Zinssatzes werden dem Darlehensnehmer mitgeteilt. Einer Anpassung der Zinsen nach oben kann der Darlehensnehmer eventuell durch Kündigung des Darlehens und Aufnahme eines neuen, billigeren Darlehens entgehen. Das Recht zur Zinsanpassung nach oben ist den Banken gerichtlich im Rahmen der Streubreite des entsprechenden Schwerpunktzinssatzes zugestanden worden.

Ein weiterer wesentlicher Faktor, der die Höhe der tatsächlichen Darlehenskosten beeinflusst, ist das Disagio (Abzug) oder Damnum (Abschlag). Dies bedeutet, dass ein Darlehen nicht voll ausgezahlt wird, gleichwohl aber für die vereinbarte Summe Tilgungen und Zinsen entrichtet werden müssen.

Das Darlehen wird zu 96 % seines Nennbetrages ausgezahlt. Die Bank kann das Disagio bei der ersten Teilauszahlung einbehalten.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 100 000 Euro und 8%iger Verzinsung bedeutet dies, dass der Darlehensnehmer nur 96 000 Euro erhält, aber 100000 Euro zurückzahlen und verzinsen muss. Bei beispielsweise vierjähriger Laufzeit sind die Gesamtkosten dann 32000 Euro und 4000 Euro Disagio für eine ausgezahlte Summe von 96000 Euro.

Diese Form der Auszahlung erhöht die Effektivzinsbelastung. Selbstverständlich könnte auch gleich ein Zinssatz vereinbart werden, der dem Effektivzins bei 100%iger Auszahlung entspricht. Dies ist für den Kreditnehmer dann besser, wenn er beabsichtigt, unter Umständen das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, soweit dies vertraglich möglich ist.

AGB-Klauseln mit der Bestimmung, dass bei vorzeitiger Rückzahlung ein Disagio auch nicht teilweise erstattet wird, sind vom BGH als unwirksam erklärt worden. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung muss das Disagio "zeitanteilig" erstattet werden, da es vom Gericht nicht als Bearbeitungsgebühr, sondern als Zinsbestandteil angesehen wurde.

Worin bestehen die möglichen Vorteile eines Disagios?

Die Vereinbarung eines Disagios entspricht einer Stundung der Annuität, da diese bei geringerem laufenden Zinssatz geringer ist. Dass das nicht ausgezahlte Disagio von der Bank verzinst werden muss, wird vielleicht verständlich, wenn man es mit einer Annuitätenhilfe vergleicht. Die Summe aller gezahlten Zinsen ist größer, da ein Disagio die Laufzeit verlängert.

Bauherren und Käufer, die den Wohnraum selbst nutzen, können bis zum Einzug alle Finanzierungskosten, also auch ein Disagio steuermindernd geltend machen; bei Eigennutzung als Sonderausgaben, bei Vermietung als Werbungskosten. Wird die Wohnung selbst genutzt, können Finanzierungskosten nach dem Einzug nicht mehr geltend gemacht werden. Wer beispielsweise 4000 Euro Disagio geltend machen kann, vermindert seine Steuerschuld bei einem angenommenen Steuersatz von 30% um 1200 Euro. Das Disagio wird steuerlich nur in marktüblicher Höhe anerkannt, höchstens bis zu 10%.

Wer das Darlehen in voller Höhe beanspruchen möchte, muss bei Vereinbarung eines Disagios einen entsprechend höheren Nennbetrag beantragen, im Beispiel statt 100000 Euro eben gerundet 104200 Euro.

Wenn bei verschiedenen Kreditangeboten der Effektivzins verglichen wird, muss darauf geachtet werden, dass bei allen Angeboten das Disagio gleich verrechnet wird, entweder:

Wie verrechnet worden ist, wird beim Effektivzins mit angegeben. Die Effektivzinsangaben sind eigentlich nur dann eindeutig vergleichbar, wenn der Zahlungsrhythmus für Zins und Tilgung derselbe ist. Die finanzmathematisch angewendete Formel unterstellt, dass während des Jahres gezahlte Gelder auch zum Darlehenszins wiederangelegt werden könnten, was der Realität widerspricht. Für einen Darlehensnehmer ist es deshalb auch sinnvoll, sich von der kreditgebenden Bank einen Zahlungs- und Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit der Zinsbindungsdauer geben zu lassen; mittels der Personalcomputer dürfte das kein Problem sein.

Versuchen Sie bei Darlehensangeboten immer möglichst gleiche Auszahlungs- und Tilgungsbedingungen miteinander zu vergleichen!

Gerade bei langfristigen Darlehen können Bereitstellungszinsen für den nicht beanspruchten Teil des Darlehens, zum Beispiel 3% pro Jahr, verlangt werden. Wenn möglich, sollte eine solche Klausel vermieden werden, denn die Auszahlung hängt oft von Bedingungen ab, die der Kreditnehmer selbst gar nicht direkt beeinflussen kann, zum Beispiel vom Baufortschritt oder von der Grundschuldeintragung.

Andere Kosten wie jährliche Buchungsgebühren sowie die Erstattung von Auslagen für die Beschaffung der Grundpfandrechte können zusätzlich entstehen.

Auf welche Darlehensvertragsbedingungen muss geachtet werden?

Bei Störungen in der Darlehen Vertragsabwicklung versuchen die Kreditinstitute, ihre dadurch entstandenen höheren Kosten durch entsprechende Entgelte zu decken.

Unterbleibt die Auszahlung aus einem Grund, den die Bank nicht zu vertreten hat, steht ihr eine einmalige Entschädigung von 2 v. H. der Darlehenssumme zu. Dem Darlehensnehmer ist der Nachweis vorbehalten, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die geltend gemachte Entschädigung.

Ein Schaden für die Bank kann zum Beispiel darin bestehen, dass für die Prüfung und Vorbereitung der Sicherheiten Personal eingesetzt worden ist, z. B. für Gutachtenerstellung, Einsicht in das Grundbuch, Gang zum Notar usw. Zusätzlich kann ein so genannter Refinanzierungsschaden dadurch entstanden sein, dass sich die Bank bei einem anderen Institut die erforderlichen Mittel beschafft hat und sie diese jetzt nicht mehr entsprechend verzinslich einsetzen kann. Über den Schaden kann - wie schon die Verträge zeigen - gestritten werden, zunächst einmal gilt aber die vereinbarte Summe.

Einen Verzugschaden kann das Kreditinstitut geltend machen, wenn der Darlehensnehmer nicht vereinbarungsgemäß seinen Rückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen nachkommt. Durch Gerichtsurteil wurde festgelegt, dass formularmäßig vereinbarte Verzugszinsen nicht ohne weiteres verlangt werden dürfen, da die Kreditinstitute nur den Schaden berechnen dürfen, der ihnen entsteht, weil sie die nicht eingegangen Gelder nicht in ihren anderen Geschäftsarten anlegen können. Auch hier gilt eben der Rechtsgrundsatz, dass man am Schadenersatz nicht auch noch Gewinn erzielen soll. Vorsicht ist aber geboten, wenn Formulierungen vorliegen, die das Kreditinstitut berechtigen, den "Darlehen Vertrag als Kontokorrent zu führen", weil dann Zinseszinsen verrechnet werden können.

Zu beachten sind in diesem Zusammenhang auch Formulierungen, wie die zur sofortigen Fälligkeit des gesamten Darlehens Vertrag:

Die Bank kann unbeschadet ihres Rechts zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund das Kapital für sofort fällig und zahlbar erklären, wenn der Darlehensnehmer mit fälligen Leistungen länger als 14 Tage in Verzug gerät und auch nach einer weiteren Nachfristsetzung durch die Bank von mindestens weiteren 14 Tagen nicht zahlt.

Die Bank ist berechtigt, die Darlehensauszahlung abzulehnen oder bereits bezahlte Beträge für sofort fällig und zahlbar zu erklären, wenn sich die in den Beleihungsunterlagen enthaltenen Angaben als unrichtig erweisen oder wesentliche Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Darlehensnehmers oder Sicherungsgebers eintreten, insbesondere wenn die Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens nicht mehr gesichert ist oder die Fertigstellung aus anderen Gründen als gefährdet erscheint.

In Verzug gerät ein Schuldner, wenn er gemahnt worden ist, oder wenn der Zahlungstermin nach Kalenderdatum festgelegt worden ist, was aufgrund eines Zahlungsplans möglich ist. Üblicherweise wird ein Kreditinstitut bei Verzug einer Ratenzahlung also zweimal mahnen.

Dann allerdings ist der Gesamtbetrag fällig, was meistens zur Verwertung der Sicherheit führen wird.

Die Bank ist berechtigt, die Zahlungen nach eigenem Ermessen auf die geschuldeten Leistungen zu verrechnen und, wenn mehrere Schuldverhältnisse mit ihr bestehen, zu bestimmen, auf welches Schuldverhältnis und auf welche geschuldeten Leistungen Zahlungen zu verrechnen sind.

Wenn Annuitätenzahlungen auf Darlehen Vertrag eingehen, werden diese zuerst auf die Zinsen und Auslagen verrechnet, erst dann als Tilgung angesehen. Bestehen noch andere Forderungen, kann die Zahlung auf diese angerechnet werden, insbesondere dann, wenn die anderen Forderungen ungesichert sind und der volle Wert der Sicherheit auf das Darlehen erhalten bleiben soll. Diese Vorschrift hat eigentlich praktische Bedeutung nur, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und womöglich andere Gläubiger ebenfalls auf die bei der Bank vorhandenen Sicherheiten zugreifen wollen.

Kann ein Darlehen Vertrag vom Kreditnehmer gekündigt werden?

Anlass für eine Kündigung durch den Kreditnehmer kann sein, dass er vorzeitig zu Geld gekommen ist oder dass er einen anderen günstigeren Kreditgeber gefunden hat. Die Frage entsteht dann, ob überhaupt vor einer vereinbarten Fälligkeit gekündigt werden kann und welche Kosten dabei entstehen. Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, die ohne Zustimmung des Kündigungsempfängers mit dem Zugang wirkt. Ist eine solche nicht möglich, muss ein Darlehensnehmer die Zinsen auf den Darlehen Vertrag vereinbarungsgemäß bis zur vertraglich vereinbarten Kündigung weiterbezahlen. Selbstverständlich können Darlehen Vertragspartner jederzeit durch Vereinbarung einen Darlehen Vertrag aufheben, die Bank kann also mit der vorzeitigen Rückzahlung einverstanden sein. Sie wird sich aber in manchen Fällen eine Entschädigung, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung, ausbedingen, die ähnlich wie der Verzugschaden berechnet werden kann.

Ein Kündigungsrecht kann vertraglich vereinbart werden, zum Beispiel durch folgende Klausel:

Der Darlehen Vertrag kann beiderseits mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf der ersten oder einer folgenden Festzinsvereinbarung und im Falle der Überleitung in ein Darlehen Vertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gegenüber dem Vertragspartner gekündigt werden.

Solange ein fester Zins vereinbart ist, geben die Kreditinstitute regelmäßig vertraglich kein vorzeitiges Kündigungsrecht. Wenn dies nicht der Fall ist, gelten die Regeln des BGB, die teilweise zwingenden Charakter haben und vertraglich nicht ausgeschlossen werden können. Für Darlehen gelten die §§ 609ff des BGB:

Dies bedeutet, dass Gewerbetreibende bei allen Darlehen und Baudarlehensempfänger bei üblicher grundbuchlicher Absicherung an ein Darlehen Vertrag solange gebunden sind, wie die Zinsbindungsfrist gilt. In Verträgen wird, wie oben gezeigt, oft nur die gesetzliche Regelung wiedergegeben.

Die Kosten einer neuen Besicherung müssen genau mit der Zinsdifferenz für die restliche Zinsbindungsdauer verglichen werden, wenn ein Darlehen Vertrag gekündigt werden soll. Unter Umständen ist wegen der zusätzlichen Kosten einer "Umschuldung" eine neue Zinsvereinbarung selbst auf geringfügig höherem Niveau bei dem alten Kreditgeber günstiger.

Die Darlehensverträge

Die Darlehensverträge haben einige Mindestanforderungen, die wie folgt aussehen:

Sollten diese Punkte in einem Vertrag nicht sein, hat man gute Chancen vor Gericht die Ungültigkeit durchzudrücken und somit wird im Zweifelsfall zu Ihren Gunsten entschieden. Ein Verbraucherdarlehen kann innerhalb von 14 Tagen gekündigt werden. Dies muss schriftlich geschehen und das ausgezahlte Darlehen muss dann innerhalb von zwei Wochen nach Kündigung zurückgezahlt werden. Aber auch die Kündigungen einer nachvertraglich geregelten Zinsbindung machen durchaus Sinn, wenn Sie nach Beendigung für die Restsumme einen günstigeren Zinssatz für Ihren Darlehensvertrag bekommen. Nach 10 Jahren ist jedes Darlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Wochen kündbar. Darlehen mit veränderlichen Zinssätzen können immer mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden.

Die Restsumme bei Kündigungen muss immer innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. Ansonsten ist die Kündigung nicht rechtskräftig ist. Deshalb sollten Sie immer einen neuen Darlehensgeber haben, bevor sie die Vertragskündigung vornehmen. Vertragsklauseln, die das Kündigungsrecht beschneiden, sind übrigens sittenwidrig.