Realkredit und Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Einen langfristigen Kredit, der durch Grundpfandrechte abgesichert ist, bezeichnen die Banken als Realkredit.

Er wird als Hypothekendarlehen an Betriebe für Investitionen und an Private ohne Zweckbindung oder zur Baufinanzierung gegeben.

Zur Entscheidung über einen Realkredit muss der Antragsteller selbst abschätzen können, wie seine Immobilie als Sicherheit einzuschätzen ist.

Wie werden Grundstücke und Gebäude beliehen?

Gebäuden zu Wohn- oder Bürozwecken, die vermietet werden, ist der nachhaltig erzielbare Mietertrag die Grundlage der Bewertung des Objektes. Die erzielbare Miete als Jahresrohertrag wird um die Betriebsausgaben und die Gebäudeabschreibung vermindert. Der Nettoertrag wird zu dem durchschnittlichen, bei Gebäuden üblicherweise erzielbaren, Renditesatz bewertet und daraus das Kapital errechnet (Kapitalisierung).

Neben dem Ertragswert wird üblicherweise der Substanzwert berücksichtigt, insbesondere bei selbstgenutzen Wohnobjekten. Der Substanzwert ergibt sich aus dem Grundstückswert und dem Gebäudewert.

Der Grundstückswert wird als Verkehrswert je nach Lage, Nutzung und auf dem Grundstück lastenden oder ihm zustehenden Rechten allgemeiner Art (z. B. Fahrrecht, Reallast) geschätzt. Grundlage ist der geschätzte Quadratmeterpreis.

Der Bauwert ist der Wert des Gebäudes. Er kann nach zwei Verfahren ermittelt werden:

Abschlagsverfahren

Bei Neubauten werden die Baukosten einschließlich der Baunebenkosten um besondere Aufwendungen und einen Risikoabschlag von 20 bis 30% vermindert.

Indexverfahren:

Seit dem Jahre 1914 wird ein Baukostenindex für qualitativ verschieden ausgestattete Wohneinheiten fortgeschrieben. Bei bestehenden Gebäuden wird auf dieser Grundlage der aktuelle Wert eines Kubikmeters umbauten Raumes ermittelt und davon die technische Wertminderung entsprechend des Gebäudealters abgesetzt.

Der Beleihungswert wird als der Wert des Gebäudes bezeichnet, der als nachhaltige Sicherheit gelten kann. Der Beleihungswert darf den am Markt .erzielbaren "nachhaltigen Verkehrswert" nicht übersteigen. Bei gewerblich genutzten Gebäuden wird in erster Linie der Ertragswert genommen, bei selbstgenutztem Wohnungseigentum der Substanzwert, bei gemischten Objekten kann auch ein Durchschnittswert verwendet werden.

Die Beleihungsgrenze gibt den Bruchteil des Beleihungswertes an, bis zu dem das Objekt beliehen werden kann. Üblicherweise gilt bei Gebäuden eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes als erstklassige Sicherheit. Bei gewerblichen Objekten kann die Grenze darunterliegen. Eine höhere Beleihung durch Kreditinstitute ist selbstverständlich möglich, jedoch wird dann mit höheren Zinsen zu rechnen sein.

Kreditinstitute lassen häufig von Gutachtern eine Wertschätzung vornehmen, wofür zwischen 0,2 und 0,5% der Darlehenssumme als "Wertermittlungsgebühr" dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt werden. Läßt man das zu beleihende Objekt selbst schätzen, kann die Beleihungsgrenze, bis zu der eine "Ia-Hypothek zu bekommen ist, selbst ermittelt werden. Der Kreditnehmer kann dann bei Banken eingeholte Zinsangebote miteinander vergleichen.

Welche Unterlagen werden bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital verlangt?

Wenn ein Baudarlehen gegeben wird, werden üblicherweise folgende Schritte durchlaufen:

Von Anfang an muss der Bauherr darauf achten, dass er die notwendigen und im Baukreditvertrag beschriebenen Unterlagen rechtzeitig beschafft, damit sich die Auszahlung des Darlehens nicht verzögert.

Wie kann ein Bauobjekt finanziert werden?

Jedem Bauherrn ist zu raten, sich von verschiedenen Stellen Finanzierungsvorschläge für sein Objekt machen zu lassen, bevor man sich für einen Vorschlag entscheidet. Da die Finanzierungen regelmäßig langfristig sind, ist es eine Entscheidung, die das Familienbudget langfristig beeinflusst. Bei fortschrittlichen Kreditinstituten und Beratern werden die Daten in einen Personalcomputer eingegeben; dabei können in kurzer Zeit verschiedene Möglichkeiten durchgespielt und die Ergebnisse ausgedruckt werden.

Eine solche computergestützte Finanzierungsberatung ist meistens wie folgt aufgebaut:

1. Persönliche Daten

Hier spielen einmal die allgemeinen Gesichtspunkte der Kreditwürdigkeitsprüfung eine Rolle, zum anderen auch die Beurteilung der steuerlichen Situation. Angegeben werden z. B.: Familienstand, Alter, Kinder, Einkommen, bisher gezahlte Steuern.

2. Objektdaten

Dazu gehört zur Beurteilung der Steuersituation: Bau-/Kaufantrag bzw. -vertrag, Fertigstellung, Einzug, Objektart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus), Nutzung (Vermietung oder Eigennutzung), Wohnflächenberechnung.

3. Finanzierungsbedarf

Ermittlung des Finanzierungsbedarfes aus: Grundstückskosten, reine Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten abzüglich Barmittel und Eigenleistungen.

4. Finanzierungsvorschlag

Ein Finanzierungsvorschlag kann beispielsweise folgende Bestandteile enthalten:

Darlehensart, vereinbarte Darlehenshöhe, Auszahlungsprozentsatz, Zinssatz, Zinsbindungsdauer, Tilgung, Effektivzins, monatliche Rate.

Vom monatlichen Bruttoaufwand kann der Steuervorteil abgezogen werden, der verbleibende Nettoaufwand wird mit dem verfügbaren Einkommen verglichen.

5. Entwicklung der Zahlungen

Die Darstellung der Zahlungen mit Berücksichtigung der Steuervorteile über mehrere Jahre hinweg kann mit Zahlen oder graphisch leicht vom Computer ausgedruckt werden. Kein Bauherr sollte sich diese Möglichkeit entgehen lassen; sie zeigt nämlich deutlich eventuelle spätere Risiken, zum Beispiel eine Höherbelastung wegen Wegfalls der Steuervorteile und/oder Beginns der verstärkten Tilgung. Zu einer vertrauenswürdigen Beratung gehört es, diese Entwicklung nicht zu verschweigen, damit der Bauherr seine Risiken erkennt.

Durch Tilgungsaussetzung, Vorfinanzierung von B ausparverträgen, Annuitätenhilfen, Auszahlungskurs, Wahl des Bauspartarifs läßt sich die anfängliche Zahlung in hohem Maße verschieden darstellen; in diesem Rahmen können deshalb nur die typischen Finanzierungsmöglichkeiten kurz beschrieben werden:

Bankdarlehen - Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Sie werden von den Kreditinstituten selbst oder über deren Vermittlung durch Hypothekenbanken gegeben. Diese Darlehen werden meistens innerhalb der üblichen Beleihungsgrenzen gegeben, können diese aber auch überschreiten. Die Rückzahlung erfolgt üblicherweise in gleich bleibenden Annuitäten; die Laufzeit Tann länger als 20 Jahre sein. Hypothekenbanken bieten regelmäßig eine längere Zinsfestschreibung als andere Geschäftsbanken. Viele Banken bieten eine Verbundfinanzierung an; dies bedeutet, dass die Unterlagen für die Finanzierung nur einmal an diese Bank gegeben werden müssen; die anderen Finanzierungsstellen wie zum Beispiel Bausparkassen verwenden dann diese Unterlagen über die erstfinanzierende Bank. Dieser "Service" erleichtert dem Bauherrn bei der Vielzahl der zu beschaffenden Unterlagen seine Arbeit wesentlich; bei Finanzierungsvergleichen sollte auch auf diese Möglichkeit geachtet werden, denn die Beschaffung zusätzlicher Unterlagen kostet unter Umständen auch zusätzliche Gebühren und erfordert Zeitaufwand.

Sie werden im Rahmen eines Bausparvertrages gegeben. Häufig bestehen schon Bausparverträge, auf die zurückgegriffen werden kann. Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Wenn ein Teil dieses Betrages durch laufende Sparraten oder einmalige Einzahlungen als Sparguthaben aufgebracht ist, kann man für den Rest ein Darlehen erhalten. Der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen gegeben wird, ist allerdings nicht genau vorhersagbar; er wird bestimmt durch die Dauer der Ansparzeit und die Höhe der Einzahlungen. Oft wird eine Einzahlung von 50% erwartet. Je nach dem Mittelzugang bei der Bausparkasse kann dann ein Bausparvertrag zugeteilt werden, indem ein Darlehen für die restliche Bausparsumme zugesagt wird. Die Wartezeit" bis zu einer möglichen Zuteilung kann immer nur unverbindlich vorausgesagt werden. Bis zur Auszahlung wird entweder von der Bausparkasse oder von einer Bank ein Zwischenkredit ohne weitere Beitragsleistung gegeben; bei einem Vorausdarlehen durch die Bausparkasse oder eine Bank sind weitere Regelbeiträge auf den Bausparvertrag zu leisten. Häufig verlangen Bausparkassen den Abschluss einer Risikolebensversicherung für das jeweilige restliche Bauspardarlehen.

Die Vorteile des Bauspardarlehens liegen einmal darin, dass die Beleihungsgrenze höher liegt (bis 100% des Beleihungswertes), zum anderen, dass ein relativ niedriger Festzins für die gesamte Laufzeit vereinbart wird. Die Laufzeit der Darlehen beträgt wegen des hohen Tilgungsanteils nur durchschnittlich etwa zwölf Jahre. Eine volle Finanzierung nur über Bauspardarlehen wird deshalb in den meisten Fällen kaum in Betracht kommen, da dann die monatliche Belastung sehr hoch ist. Üblicherweise werden Bankdarlehen und Bauspardarlehen deshalb in den Finanzierungsvorschlägen kombiniert. Der Effektivzins liegt wegen der Abschlussgebühr auf die Bausparsumme und der Darlehensgebühr von 2-3% über dem in der Zinsrechnung verwendeten Zinssatz.