Versicherungsdarlehen

Sie kann man innerhalb der Beleihungsgrenze von etwa 50% zu relativ günstigen Konditionen mit meistens bis zu zehnjähriger Zinsfestschreibung erhalten, wenn über die Darlehenssumme ein Lebensversicherungsvertrag abgeschlossen wird. Das Darlehen wird nicht laufend getilgt, sondern erst bei Fälligkeit der Lebensversicherung.

Die Laufzeit kann deshalb relativ lange sein. Allerdings ist die Liquiditätsbelastung durch die Zahlungen der Lebensversicherungsprämien höher als bei einem reinen Bankdarlehen. Diese Form der Darlehensaufnahme muss aber von dem Bauherrn geprüft werden, der noch keinen ausreichenden Versicherungsschutz besitzt und diesen in jedem Fall erhalten will. Der Vergleich der Konditionen mit Bankdarlehen ist nicht ohne weiteres möglich, da in der Regel die Zinsfestschreibungsfristen unterschiedlich sind und der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Frist offen ist, obwohl die Lebensversicherung weiter läuft.

Der Ertrag aus der Lebensversicherung ist ebenfalls ungewiss. Empfehlenswert ist diese Finanzierungsform insbesondere bei Vermietung des Wohnobjektes, da dann die Zinsen auf das gleich bleibende Darlehen als Aufwand gelten, die Erträge aus dem zur späteren Tilgung dienenden Lebensversicherungsvertrag bei einer Laufzeit von mindestens 12 Jahren aber steuerfrei sind. Als Kreditnehmer sollten Sie aber darauf achten, dass nicht die zinsgünstige Finanzierung über die Lebensversicherung mit einer teuren nachrangigen Finanzierung verbunden ist.

Auslandsdarlehen oder Versicherungsdarlehen

Sie können, meist mit einer Bürgschaft einer deutschen Bank versehen, aufgenommen werden, wenn der Zinssatz im Ausland günstig ist. Da diese Darlehen aber in ausländischer Währung zurückzuzahlen sind, besteht selbstverständlich das volle Wechselkursrisiko für den Darlehensnehmer über längere Zeit.

Welche Steuervorteile können beim Bau gegeben sein?

Bei der Berechnung der monatlichen Belastung spielt die steuerliche Entlastung des Bauherrn oft eine wesentliche Rolle. Eine individuelle Berechnung kann mittels Computer-Programmen im Rahmen der Finanzierungsberatung der Banken erstellt werden. Hier werden nur kurz die grundsätzlichen Möglichkeiten gezeigt:

Aufwendungen bis zur Bezugsfertigkeit oder Versicherungsdarlehen

Dazu gehören die bis dahin angefallenen Zinsen und Finanzierungskosten, insbesondere ein vereinbartes Disagio.

Beispiel: Ein Bauherr eines Einfamilienhauses, das er nach Fertigstellung selbst bewohnen will, vereinbart mit der finanzierenden Bank ein Baudarlehen in Höhe von 200000 Euro mit 95% Auszahlung. Das Disagio in Höhe von 10000 Euro macht er vor der Fertigstellung als Sonderausgaben geltend. Wenn sein laufendes Einkommen so hoch ist, dass er durchschnittlich 40% Steuern auf das zusätzliche Einkommen bezahlen muss (so genannter Grenzsteuersatz oder Progressionssatz), wird seine Steuerschuld insgesamt um 40% aus 10 000 Euro geringer; er "spart" 4000 Euro Steuern.

Degressive Abschreibung bei vermieteten und neu erstellten Objekten im Versicherungsdarlehen

Wird ein Wohnobjekt vermietet, gehört die Miete zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten können von diesen Einkünften abgezogen werden; meistens ergeben sich daraus in den ersten Jahren negative Einkünfte mit den oben beschriebenen Möglichkeiten der Steuerersparnis (im Grunde genommen handelt es sich nur um eine Steuerverschiebung, weil später die Werbungskosten geringer sind).

Für diese Objekte können Werbungskosten ohne betragsmäßige Begrenzung nach den allgemeinen Grundsätzen des Steuerrechts angesetzt werden, zum Beispiel:

• Aufwendungen zum Betrieb des Objektes, z. B. Reparaturen
• Zinsen für die Finanzierung des Objektes
• Abschreibungen als Wertminderung des Objektes

Hier gibt es die Möglichkeit, in den ersten Jahren den sonst üblichen Abschreibungssatz von 2% zu überschreiten; in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung 7% der Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht für das Grundstück.

Wird ein Wohnungsgebäude teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet, müssen die Baukosten und die Werbungskosten anteilig der Wohnfläche verteilt werden: Für den eigengenutzten Teil ist die Absetzung von Sonderausgaben möglich, für den vermieteten Teil werden Werbungskosten verrechnet.