In den Ertragswert gehen sowohl das Gebäude als auch das Grundstück ein

Der Ertragswert stellt die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie dar.

Demnach wird in den Beleihungsgrundsätzen festgelegt, dass zur Festsetzung des Beleihungswertes grundsätzlich der Ertragwert herangezogen werden muss.

Mit dem Ertragswert ist der Wert eines Grundstückes oder eines grundstückähnlichen Rechtes gemeint, der sich aus der Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Reinerträge des Objektes ergibt. Dabei ist für den Ertragswert unerheblich, ob die Erträge aus den aufstehenden Gebäuden oder den Grundstücken gewonnen werden.

Somit ergibt sich der Ertragswert aus den beiden Ertragskomponenten Bodenertrag und Gebäudeertrag. In den Beleihungsgrundsätzen findet sich zu der Ermittlung des Beleihungswertes keine Aussage. Die gespaltene Ertragswertermittlung wird hier nicht ausgeschlossen, da dies darauf ausgerichtet ist den Ertragswert möglichst genau zu ermitteln und eine Unterscheidung zwischen den Dauerwert des Bodens und dem abnutzbaren Wert des Gebäudes macht. Somit ist im Ertragswert des Bodens und der Ertragswert des Gebäudes enthalten, die in Anlehnung an Vergleichspreise ermittelt werden müssen. Der Ertragswert für das Gebäude bildet sich aus den über die verbleibende Restnutzungsdauer anfallenden Reinerträgen, die auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert werden zuzüglich des verbleibenden Restwertes.

Die Roherträge ergeben sich aus den Jahresmieteeinnahmen aus der Wohnungsvermietung und der Vermietung der gewerblich genutzten Räume. Dabei sind für die Ermittlung des Ertragswertes nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen relevant, sondern die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Dies bedeutet, dass z. B. auch leerstehende Wohnungen mit in die Rechnung eingehen müssen. Auch für die vom Eigentümer genutzte Wohnung muss eine Miete angesetzt werden, auch wenn dieser sie sich selbst nicht zahlt. Grundlage für diesen Mietbetrag sind vergleichbare Wohnungen. Sollten einzelne Mieten zu hoch sein, so müssen diese auf eine gängige Größe reduziert werden. Es gibt auch Wohnungen, die im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus errichtet wurden. Hier besteht häufig eine nach oben begrenzte Miete. Hier bieten sich Mietspiegel an, die von den Immobilienbörsen oder den Industrie- und Handelskammern zur Verfügung gestellt werden können, wenn keinen eigenen Erfahrungen in diesem Bereich bestehen.