Langfristiger Kredit und Darlehensvertrag

Im betrieblichen Bereich wird der langfristige Kredit zur Finanzierung von Investitionsgütern und Bauten verwendet. Im privaten Bereich braucht man langfristigen Kredit vor allem zur Finanzierung von Wohnungseigentum. Für langfristigen Kredit verlangen die Kreditinstitute regelmäßig eine grundbuchliche Absicherung.
Darlehensvertrag

Beim Darlehensvertrag ist neben den allgemeinen Kreditvertragsbedingungen auf einige typische Besonderheiten zu achten.
Welche Art der Rückzahlung kann beim Darlehensvertrag vereinbart werden?
Beim Festdarlehen wird die Rückzahlung in einer Summe zu einem vorher bestimmten Termin vereinbart. Diese Form des Darlehensvertrags ist nur dann sinnvoll, wenn die Mittel für die Rückzahlung zu diesem Termin sicher zur Verfügung stehen oder eine Anschlussfinanzierung ohne neue Grundbucheintragung feststeht.

Beim Darlehensvertrag von Lebensversicherungen ist die Ablösung durch das angesparte Versicherungskapital beziehungsweise die Versicherungsleistung gesichert. Die Zinsen für das Festdarlehen müssen laufend entsprechend den Vertragsbedingungen entrichtet werden.
Beim Abzahlungsdarlehen wird das Darlehen in meist gleichen Raten getilgt, beispielsweise in jährlichen oder vierteljährlichen Raten. Die Zinsen vermindern sich jährlich um die Zinsen aus der entrichteten Abzahlung. Damit liegt eine fallende jährliche Gesamtzahlung für Zinsen und Tilgung (abnehmende "Annuität") vor.
Diese Form des Darlehensvertrags ist beispielsweise im betrieblichen Bereich sinnvoll, da die Erlöse zur Rückführung des Darlehens aus den Abschreibungen gleichmäßig zurückfließen und bei sinkenden Zinsen meistens der Aufwand für Reparaturen des Investitionsobjektes steigt.
Beim Tilgungsdarlehen oder Amortisationsdarlehen ist die Annuität gleich bleibend. Der Schuldner zahlt also jährlich, vierteljährlich oder monatlich die gleiche Summe. Die entsprechende Vertragsbedingung ist z.B. für einen Darlehensvertrag von 100000 Euro bei einem jährlichen Zinssatz von 9% wie folgt formuliert:
Tilgung mit 1 v. H. (= vom Hundert, Prozent) jährlich des ursprünglichen Darlehensbetrages zuzüglich der durch die Rückzahlung ersparten Zinsen. Die jährliche Leistungsrate (Zinsen und Tilgung) beträgt zurzeit 10000 Euro. Sie ist in Teilbeträgen zu den Zinsterminen, erstmals am ... zu zahlen. Bis zum Tilgungsbeginn sind nur die Zinsen zu zahlen. Bei einer Änderung des Zinssatzes kann die Bank auch die Leistungsrate anpassen.
Im zweiten Jahr sind bei den gegebenen Beispielsbedingungen ebenfalls 10000 Euro zu bezahlen. Bei jährlicher Zahlung der Annuität würde sich der Zinsanteil um 9% aus getilgten 1000 Euro, also um 90 Euro verringern und die Tilgung entsprechend erhöhen. Gegen Ende der Laufzeit eines solchen Darlehens ist der Tilgungsanteil wesentlich höher als der Zinsanteil. Für die Zinsverrechnung bei Tilgungen während des Jahres ("unterjährige Verzinsung") gilt dasselbe wie bei Abzahlungsdarlehen.
Nach einem BGH-Urteil müssen die Zinsen mit jeder Tilgungsrate dem jeweiligen Darlehensstand angepasst werden: Eine andere Vereinbarung aufgrund von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nur zulässig, wenn entweder ein ausführlicher Tilgungsplan vorliegt oder der Effektivzins nach der Preisangabenverordnung angegeben worden ist.Bei Abzahlungs- und Tilgungsdarlehen kann der Beginn der Tilgung durch die Vereinbarung tilgungsfreier Jahre hinausgeschoben werden. Ist dies für ein bestimmtes Darlehensvertrag nicht möglich, kann eine Bank trotzdem für die ersten Jahre eine so genannte Annuitätenhilfe vereinbaren, das heißt, die fälligen Tilgungen werden zunächst auf einem besonderen Darlehenskonto gebucht und verzinst, das dann erst ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu tilgen ist. - Siehe Darlehen.

Welche Kosten entstehen für einen Darlehensvertrag?
Der Hauptaufwand für den Darlehensnehmer sind die regelmäßig zu zahlenden Zinsen. Die Zinsen werden als Zinssatz pro Jahr (pro anno, p. a.) angegeben. Bei Darlehen an Private ist der Effektivzins anzugeben. Da der Effektivzins von einer Zinszahlung am Ende des Jahres ausgeht, ist er immer dann höher als der vereinbarte Jahreszinssatz, wenn die Zinsen zum Beispiel vierteljährlich entrichtet werden müssen.
Bei einem Festzins bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit oder für eine festgelegte Zinsbindungsfrist gleich hoch.
Dies hat auf der einen Seite den Vorteil der sicheren Kalkulation und Vermeidung einer höheren Belastung bei steigendem allgemeinem Zinsniveau, auf der anderen Seite entgehen eventuelle Möglichkeiten der Kostenentlastung bei sinkendem Zinsniveau.
Das Darlehen ist mit 9% jährlich zu verzinsen. Dieser Zinssatz ist bis .. unveränderlich. Werden bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist keine neuen Darlehensbedingungen vereinbart, wird das Darlehen danach zu dem von der Bank für Darlehen dieser Art jeweils festgesetzten Zinssatz verzinst. Änderungen des Zinssatzes werden dem Darlehensnehmer mitgeteilt. Einer Anpassung der Zinsen nach oben kann der Darlehensnehmer eventuell durch Kündigung des Darlehens und Aufnahme eines neuen, billigeren Darlehens entgehen. Das Recht zur Zinsanpassung nach oben ist den Banken gerichtlich im Rahmen der Streubreite des entsprechenden Schwerpunktzinssatzes zugestanden worden.
Ein weiterer wesentlicher Faktor, der die Höhe der tatsächlichen Darlehenskosten beeinflusst, ist das Disagio (Abzug) oder Damnum (Abschlag). Dies bedeutet, dass ein Darlehen nicht voll ausgezahlt wird, gleichwohl aber für die vereinbarte Summe Tilgungen und Zinsen entrichtet werden müssen. Siehe Darlehensvertrag
Das Darlehen wird zu 96 % seines Nennbetrages ausgezahlt. Die Bank kann das Disagio bei der ersten Teilauszahlung einbehalten.
Beispiel: Bei einem Darlehen von 100 000 Euro und 8%iger Verzinsung bedeutet dies, dass der Darlehensnehmer nur 96 000 Euro erhält, aber 100000 Euro zurückzahlen und verzinsen muss. Bei beispielsweise vierjähriger Laufzeit sind die Gesamtkosten dann 32000 Euro und 4000 Euro Disagio für eine ausgezahlte Summe von 96000 Euro.
Diese Form der Auszahlung erhöht die Effektivzinsbelastung. Selbstverständlich könnte auch gleich ein Zinssatz vereinbart werden, der dem Effektivzins bei 100%iger Auszahlung entspricht. Dies ist für den Kreditnehmer dann besser, wenn er beabsichtigt, unter Umständen das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, soweit dies vertraglich möglich ist.
AGB-Klauseln mit der Bestimmung, dass bei vorzeitiger Rückzahlung ein Disagio auch nicht teilweise erstattet wird, sind vom BGH als unwirksam erklärt worden. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung muss das Disagio "zeitanteilig" erstattet werden, da es vom Gericht nicht als Bearbeitungsgebühr, sondern als Zinsbestandteil angesehen wurde.- Ratgeber zum Management oder Arbeitnehmerdarlehen.

Worin bestehen die möglichen Vorteile eines Disagios?
Die Vereinbarung eines Disagios entspricht einer Stundung der Annuität, da diese bei geringerem laufenden Zinssatz geringer ist. Dass das nicht ausgezahlte Disagio von der Bank verzinst werden muss, wird vielleicht verständlich, wenn man es mit einer Annuitätenhilfe vergleicht. Die Summe aller gezahlten Zinsen ist größer, da ein Disagio die Laufzeit verlängert.
Bauherren und Käufer, die den Wohnraum selbst nutzen, können bis zum Einzug alle Finanzierungskosten, also auch ein Disagio steuermindernd geltend machen; bei Eigennutzung als Sonderausgaben, bei Vermietung als Werbungskosten. Wird die Wohnung selbst genutzt, können Finanzierungskosten nach dem Einzug nicht mehr geltend gemacht werden. Wer beispielsweise 4000 Euro Disagio geltend machen kann, vermindert seine Steuerschuld bei einem angenommenen Steuersatz von 30% um 1200 Euro. Das Disagio wird steuerlich nur in marktüblicher Höhe anerkannt, höchstens bis zu 10%.
Wer das Darlehen in voller Höhe beanspruchen möchte, muss bei Vereinbarung eines Disagios einen entsprechend höheren Nennbetrag beantragen, im Beispiel statt 100000 Euro eben gerundet 104200 Euro.
Wenn bei verschiedenen Kreditangeboten der Effektivzins verglichen wird, muss darauf geachtet werden, dass bei allen Angeboten das Disagio gleich verrechnet wird, entweder
- auf die gesamte Laufzeit,
- auf die gesamte Zinsbindungsfrist oder
- auf einen Teil der Zinsbindungsfrist.
Wie verrechnet worden ist, wird beim Effektivzins mit angegeben. Die Effektivzinsangaben sind eigentlich nur dann eindeutig vergleichbar, wenn der Zahlungsrhythmus für Zins und Tilgung derselbe ist. Die finanzmathematisch angewendete Formel unterstellt, dass während des Jahres gezahlte Gelder auch zum Darlehenszins wiederangelegt werden könnten, was der Realität widerspricht. Für einen Darlehensnehmer ist es deshalb auch sinnvoll, sich von der kreditgebenden Bank einen Zahlungs- und Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit der Zinsbindungsdauer geben zu lassen; mittels der Personalcomputer dürfte das kein Problem sein. Darlehensvertrag
Versuchen Sie bei Darlehensangeboten immer möglichst gleiche Auszahlungs- und Tilgungsbedingungen miteinander zu vergleichen!
Gerade bei langfristigen Darlehen können Bereitstellungszinsen für den nicht beanspruchten Teil des Darlehens, zum Beispiel 3% pro Jahr, verlangt werden. Wenn möglich, sollte eine solche Klausel vermieden werden, denn die Auszahlung hängt oft von Bedingungen ab, die der Kreditnehmer selbst gar nicht direkt beeinflussen kann, zum Beispiel vom Baufortschritt oder von der Grundschuldeintragung.
Andere Kosten wie jährliche Buchungsgebühren sowie die Erstattung von Auslagen für die Beschaffung der Grundpfandrechte können zusätzlich entstehen. - Infos zum Lagerrisiko und Leasing.
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