Bauträgerfinanzierungen und Baufinanzierung Berechnung

Während der Immobilienkrise ist die Finanzierung von Bauträgermaßnahmen auf dem Gebiet von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern in das besondere Bewusstsein der Öffentlichkeit gelangt.

Zuvor war diese Art der Finanzierung innerhalb des allgemeinen Personalkreditbereiches eingeordnet. Aus den Nachwehen dieser Zeit kann man sehr wohl die Bauträgerfinanzierung als Sonderform des Personalkreditgeschäftes bezeichnen. Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück und sieht die Bebauung mit Eigentumswohnungen bzw. Reiheneigenheimen vor. Notwendig dafür ist die Zwischenfinanzierung der Baukosten, meistens auch der Grundstücksankaufskosten einschließlich der Erschließung bis zum Verkauf der einzelnen Wohnungen. Solange während der Rohbauphase die Wohnungen verkauft werden können, ergeben sich finanziell kaum Probleme.

Ist jedoch der Markt so eng geworden oder die Preisgestaltung so, dass ein Absatz nicht ohne weiteres möglich ist, so ergeben sich Kreditierungsprobleme für den Zwischenfinanzier. Selbst bei einem teilweisen Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. Häusern ist es nicht ohne weiteres möglich, von einer Abdeckung des Kreditrisikos zu sprechen. Regelmäßig verlangen die Erwerber die Freistellung von Globalgrundschulden ihres Teils, um ihrerseits die Möglichkeit zu haben, ihre eigenen Endfinanzierungen dinglich absichern zu können.

Berechnung In der Praxis hat sich bewährt, bei Bauträgerfinanzierungsanträgen zunächst ein mal besonders auf die Bonität der Bauträger zu achten. Alsdann ist erforderlich, dass die Gesamtfinanzierung der Baumaßnahme auch ohne Berücksichtigung auch nur eines Teilverkaufes gewährleistet ist. Jedes Kreditinstitut sollte sich darüber im klaren sein, dass die zu bewilligende Zwischenfinanzierungssumme ausreichen muss, um das Gesamtbauvorhaben auch fertig stellen zu können. Dies erscheint in letzter Zeit insbesondere insofern von Bedeutung, als verschiedene Gerichte eine Durchgriffshaftung für Kreditinstitute dann bejahen, wenn sie ihrerseits zusätzlich zum Zwischenkredit in Beratungsfragen für Erwerber, z. B. Angebot einer Endfinanzierung einer einzelnen Wohnungseinheit, eingeschaltet sind oder sich einschalten lassen. Besonders strenge Anforderungen sind dann anzuwenden, wenn nur Eigenleistungen - Bauträger ist gleichzeitig Architekt - als Eigenkapital vorgesehen sind. Diese Eigenleistungen müssen dann nicht mitfinanziert werden, wenn das Architekturbüro in der Lage ist, die Leistungen zu erbringen, ohne eine Zwischenzahlung vor dem letzten Verkauf der Wohnungseinheiten verlangen zu müssen. Wenn Bargeld von dem Bauträger nicht eingebracht werden kann, ist die einzige rechtlich vernünftige Möglichkeit der Abwicklung über Freistellungserklärungen gegeben. Das Kreditinstitut erklärt gegenüber einem Notar und dem Erwerber verbindlich, dass es die Eigentumsmaßnahmen Nr. XY von ihren Globalbelastungen freistellen wird, wenn sie einen entsprechenden Betrag, der sich nach dem Kaufvertrag in Verbindung mit der Maklerverordnung richtet, erhält. Treuhänderische Verpflichtungsforderungen seitens der Endkreditgeber sind dann die Folge.

Es ergibt sich eine außerordentlich schwierige und komplizierte Abwicklungsform. Unabhängig davon wird nur derjenige Kreditgeber ein besonderes Kreditrisiko dann nicht eingehen, wenn er in der Lage ist, die Absatzmöglichkeiten am Ort zu bestimmten Preisen relativ genau festlegen zu können. Genau bedeutet in diesem Fall an der Marktobergrenze, denn kein Bauträger wird versuchen, einen Absatz zu niedrigen Preisen zu erzielen. Die Bonität des Bauträgers muss gewährleisten, dass man möglicherweise auch in der Lage ist, eine Hochzinsphase zu überbrücken, um erst danach den Absatz zu den vorgesehenen Preisen vornehmen zu können.

Im Anschluss daran ergibt sich die Frage der Finanzierung der Eigentumsmaßnahmen an die Endkreditnehmer selbst. Hier erscheint es durchaus vertretbar, den Kaufpreis unter Berücksichtigung eines entsprechenden Risikoabschlages als Basis, sprich Beleihungswert, zugrunde zu legen. Mit diesem Basisabschlag muss aber der Unternehmensgewinn des Bauträgers eliminiert werden zusätzlich einer Risikomarge. Ist dann die Belastung auch unter Hochzinsgesichtspunkten vom Erwerber tragbar, so kann eine Finanzierung um ca. 80 % des Kaufpreises, je nach Einzelfall eventuell sogar höher, erfolgen.

Gerade diese Aussage erfordert noch eine abschließende Bemerkung:

Die Konkurrenzsituation im Kreditgewerbe wird immer schwieriger. Die Marktanteile sind weitgehend verteilt. Es kommt also immer mehr darauf an, Kredite verkaufen zu können. Dabei ist aber darauf zu achten, dass nicht Kredite um jeden Preis verkauft werden, sondern dass es ein echtes Anliegen sein muss, nur den Kredit zur Verfügung zu stellen, der nach eingehender Beratung und Besprechung mit dem Antragsteller auch der richtige für ihn ist. Wenn wir dies verfolgen, so werden wir zwar nicht unbedingt immer sofort Dankbarkeit von dem Kreditnehmer ernten, jedoch dafür eine Vertrauensbasis aufbauen, die auch einmal vorübergehend über etwas schlechtere Konditionen als bei dem Nachbarinstitut hinwegsieht und uns als Sparkasse über den einzelnen Mitarbeiter zum Partner der Unternehmen macht.